红星美凯龙套路多！你被套了吗？

就从2012年的一则旧闻说起。

三本集团于2012年12月14日发布公告称，

从2012年1月1日起将公司持有的投资性房地产的后续计量模式，

由成本模式转为公允价值计量模式。

变更前，三本集团投资性房地产的账面价值为4.72亿元；

变更后，该资产的公允价值约为14.13亿元。

该会计政策变更增加了所有者权益7.06亿元；增加公司净利润约944万元。

根据上图举个栗子来说，大概是这样的：

我有一块用于出租获取收入的房产，本来我是按成本1000万入账的，这样一来我每年都要计提折旧，有时还要提减值准备；

今年房价涨得很好，我这块房产值2000万了。于是，我抛弃原来的成本模式，以公允价值模式取而代之。

此次会计政策变更，对报表最明显的影响就是，我的资产增加了1000万，另外，我的股东权益和净利润也增加了。

下面就轮到我们的主角红星美凯龙出场了。

截至2015年末、2016年末及2017年末，

美凯龙投资性房地产账面价值分别为613.61亿元、669.48亿元和708.31亿元，占总资产的比重分别为83.13%、82.11%和73.01；

投资性房地产公允价值变动损益分别是10.10亿元、17.54亿元和19.96亿元，占利润总额的比例分别是22.12%、36.53%和33.34%。

那么问题来了，

投资性房地产对美凯龙利润的影响有多大？

就拿2017年来说，

与2016年相比较。

美凯龙的净利润增加了6.05亿，

但实际上，美凯龙利润总额的至少1/3，

都是由投资性房地产带来的。

美凯龙的公允价值变动损益有19.96亿。

除去这19.96亿，

美凯龙2017年的经营性利润为31.89亿，

比2016年增加了3.71亿元。

所以说，

美凯龙净利润的增长并不地道，

我们还是看经营利润性比较靠谱。

讲到这里，

大家可能会问什么是经营性利润。

顾名思义，经营性利润就是与公司主业经营相关的利润。

美凯龙因房价上涨带来的收入，属于投资收益，跟企业的主业没关系。

那么，经营性利润如何计算呢？

如上图所示：

营业收入—营业成本（期间费用+资产减值损失），

就是企业的经营性利润。

我们平时用的指标营业利润率将投资收益包括在内，

不能完全反应企业主业的经营情况，

所以还是经营性利润比较靠谱。

最后做下总结。

从宏观看，2016年，

我国家居装饰及家具行业的销售额为2.6万亿，

未来五年的年复合增长率预计在11.12%，

并且当前行业集中度不高，CR5只有20%左右，

所以我们说，

这个行业中的企业还有很多机会。

从微观看，

但最终做到行业老大的企业会不会是美凯龙，

个人觉得并不乐观。

毕竟居然之家和宜家都是美凯龙强劲的竞争对手。