​“放血甩卖”？李嘉诚降价 30% 抛售房产，房价回到 7 年前！为什么？专家解读

“放血甩卖”？李嘉诚降价 30% 抛售房产，房价回到 7 年前！为什么？专家解读…

近日，李嘉诚 7 折 " 放血价 " 抛售房子的新闻，宛如香港楼市里的一颗 " 深水炸弹 "，震动余波甚至传导到深圳河对岸。

李嘉诚降价 30% 抛售房产

价格回到 7 年前水平

据中国基金报，香港首富李嘉诚旗下的长实集团 3 日在香港油塘「亲海駅 II」项目公首张价格单，共 132 户，每平方英尺价格为 1.5 万港元（约合人民币 14.8 万元 / 平方米），均价回到 7 年前。其中，最便宜的开放式单位实用面积 210 平方呎（约合 19.5 平米），扣除 18% 折扣后，折实售价为 290 万港元，折实呎价 13810 港元（约合 14.87 万港元 / 平方米）。值得注意的是，这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了 7 年前的水平。

亲海駅 II 首批 132 户，实用面积 210 至 718 平方呎，包括开放式至三房户型，其中，开放式佔 22 套、一房佔 43 套、两房 52 套、三房 15 套，价单定价由 353.6 万至 1,375.7 万港元，每平方呎由 16,394 元至 20,008 港元。以定价计整批市值为 9.25 亿港元。

当中，开放式至两房单位可获最多 18% 折扣；三房单位最高可获 19%。故整批折实售价由 290 万至 1,114.3 万港元，折实呎价由 13,443 元至 16,407 港元。

长实执行董事赵国雄形容，亲海駅 II 首批单位为 " 便宜到爆 "。该项目价格被外界视为香港楼市 " 深水炸弹 "。

赵国雄表示，香港市民关注房屋问题，房屋政策是政府施政的重中之重，故发展商帮助市民上车，直言 " 不要赚尽、不用赚多 "。

为何折价售楼？专家解读

李泽钜：地价已跌至接近政府成本价

据财联社，亲海駅 II 地处油塘工业区，周围已有不少楼龄 4-17 年的住宅，这些住宅的平均尺价为亲海駅 II 首批出售单位均价的 97%-136%。

为何长江实业集团要折价售楼？房地产行业工作的郑先生告诉财联社记者，其实这次便宜售楼有很多原因，首先就是前面的鱼市场有重建风险，其次是用料和电梯比例，住宅中其实是很多人共用两个电梯。但即使这样算，开价依然很便宜，作为油塘业主自己也对这个价格颇为惊讶。另外，也不排除长江实业想减仓，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

中原地产的中介告诉记者，始终油塘都是工业区转型住宅区，亲海駅 II 旁边有鱼市场和水泥厂，鱼市场已经确定会拆除及改建住宅，可能会挡住亲海駅的海景。

实际上，长江实业近年来一直有 " 向香港楼市投放深水炸弹 " 的举动。这里的 " 炸弹 " 比喻其以低于市价出售旗下新建住宅，定价较同区新盘或二手楼有 10% 以上的折让。例如今年 3 月开价的屯门飞扬第 2 期，当时推出的首批单位，折实呎价由 11,042 至 13,972 港元，最低呎价创周围片区 3 年新盘新低，被形容为 " 深水炸弹价 " 及 " 放血价 "。

不同于长江实业执行董事赵国雄 " 平爆价 " 的说辞，长江实业主席李泽钜认为 " 深水炸弹 " 说法有点 " 煽情 "，但承认现在的入市时机的确比三年前好。

长江实业业绩发布会上，李泽钜表示在目前地产市道下，集团的现况合乎期望，业务发展亦按既定计划实现。他认为，房地产业是香港经济的重要组成部分，行业的兴衰当然对经济有重大影响，并且有共存共荣的关联关系。政府制定政策时，可能要平衡许多因素。对政府而言，地产行业及经济只是他们考虑大局的一部分。完全不担心香港的财政状况，根据《基本法》已就审慎理财原则提供指引，指出香港特别行政区的财政预算与本地生产总值的增长率相适应。

如何看待当下香港房地产状况？李泽钜表示，当人人都看好市场、而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，也许应该较小心谨慎；但当每个人都看得差、而利率又高时，市场风险多数会较低。与三年前相比，现时利率下跌的可能性较高，走势较为明确。地价亦已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。

香港政府拟推出 " 地花 " 模式

此外，近日香港政府拟创新推出 " 地花 " 模式，引发市场广泛关注。

据香港文汇报 7 月 31 日报道，香港特区政府正在推动北部都会区发展项目，未来会在区内收回大量私人农地和棕地作发展。

香港特区政府发展局局长宁汉豪表示，正构思以 " 地花 " 模式将未平整的土地推出招标，以加快推出多层工厦用地，又不排除以绿化地安置受发展影响的棕地作业者。

所谓 " 地花 " 模式，是指将已经确定土地用途、但还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者提早入场，缩短土地开发周期，提高土地使用效率。

据悉，香港特区政府之所以要推出 " 地花 " 模式，与加快推进新片区的发展进度有关。如香港北部都会区，目前是香港重点发展片区之一，但整体面积较大，若按照过往的开发模式，将大为延后片区发展的时间。

《每日经济新闻》记者从香港特区发展局官网了解到，目前香港特区政府正在审议《2022 年发展（城市规划、土地及工程）（杂项修订）条例草案》（以下简称草案），草案中提到，" 从 9 月 1 日起，香港届时可拆墙松绑精简城规、收回土地条例，缩短生地变熟地的时间。"

此前，香港楼市曾多次创新，" 预售 "" 公摊 " 等模式均被内地借鉴，此次的 " 地花 " 模式也会被内地借鉴吗？我们拭目以待。

编辑|段炼 杜波

校对 |程鹏

每日经济新闻综合自中国基金报、财联社、每经网、公开资料等

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